Saiba como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
Confira detalhes sobre essa forma de investir no mercado de imóveis no Brasil.
O conceito de um Fundo de Investimento Imobiliário, também conhecido por sua sigla FII, não é tão difícil como o seu nome pode dar a entender. Trata-se, na realidade, de um conjunto de recursos encontrados de forma alocada em ativos no mercado de imóveis.
A instituição financeira específica, o administrador, é responsável pelo processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas e pela constituição do fundo.
Um FII tem como suas principais vantagens, em relação ao investimento direto em ativos imobiliários, o valor menor do investimento se comparado a investir diretamente em imóveis, o benefício dado pelo fisco para quotistas e o custo relativamente menor de administração.
Há ainda entre as principais vantagens do Fundo de Investimento Imobiliário uma liquidez maior se comparado com a propriedade de ativos imobiliários e a despreocupação com fatores como manutenção de imóveis, inquilinos, processo de cobrança, locação, etc.
Como funcionam os FIIs?
Tratam-se de uma junção de recursos voltados à aplicação em ativos votados ao mercado de imóveis. Fica a cargo do administrador, uma instituição financeira específica, a constituição do fundo e a realização do processo de captar recursos com os investidores.
Os recursos recebidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário podem ser usados para a compra de propriedades urbanas ou rurais, em construção ou já construídas, destinadas a fins residenciais ou comerciais, e para a compra de valores e títulos mobiliários do setor de imóveis como Letra de Crédito Imobiliário, cotas de outros FIIs, ações de companhias do setor de imóveis, Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros.
Todo Fundo de Investimento Imobiliário conta com um regulamento que determina, , dentre as suas disposições, a política de investimento do fundo, que pode ser do tipo específica e estabelecer, a princípio, que o FII invista só em propriedades prontas para o aluguel de salas comerciais, por exemplo.
A política de investimento do fundo também pode ser genérica e permitir ao fundo ter propriedades prontas ou em construção, as quais podem ser vendidas ou alugadas. Com a aquisição das propriedades como apartamentos no Morumbi, por exemplo, o fundo obtém renda com isso.
Se o FII aplicar dinheiro em valores e títulos mobiliários, a renda vai se originar dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou pela diferença entre o seu preço de venda e de compra (também chamado de ganho de capital).
Vale a pena ressaltar que o Fundo de Investimento Imobiliário é constituído pela forma de condomínio fechado, ou seja, de um jeito no qual não é possível ao investidor resgatar o seu dinheiro aplicado antes de decorrido o prazo de duração específico do fundo.
A maior parte dos Fundos de Investimento Imobiliário tem prazo de duração indeterminado. Em outras palavras, estes fundos normalmente não têm uma data estabelecida para a sua liquidação. Portanto, caso o investidor decida largar o investimento, só vai poder fazer isso se vender as suas cotas em um mercado secundário.
Vantagens dos FIIs
Os fundos possibilitam às pessoas interessadas que apliquem o seu dinheiro em ativos do mercado imobiliário sem, de fato, precisarem comprar casas à venda, por exemplo. Também não é preciso desembolsar todo o montante exigido normalmente para investimento numa propriedade.
Outro ponto importante é que há diversificação em variados tipos de ativos do mercado de imóveis (residências, hotéis, shopping centers etc.), e as receitas geradas pelas propriedades ou ativos detidos pelo fundo são distribuídas periodicamente para os investidores.
Tem também frequentemente o aumento nos preços das propriedades do fundo que gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do valor do seu dinheiro.
Todo o conjunto de tarefas voltadas à administração de uma propriedade fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo: trâmites de compra e venda, busca dos imóveis, procura de inquilinos, impostos, manutenção etc.
Diferenças entre investir em FIIs e diretamente em propriedades
Os FIIs possuem várias vantagens em relação ao investimento direto em propriedades. Quanto à liquidez, com os FIIs As cotas são negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão. No investimento direto, a venda de um imóvel envolve muitas variáveis, o que pode dificultar a liquidez.
Nos FIIs, o investidor pode adquirir uma participação fracionada em vários projetos imobiliários. No investimento direto, a aquisição fracionada de um imóvel requer a mesma documentação da aquisição de um imóvel na íntegra, bem como informações de cada uma das pessoas envolvidas na transação.
Os fundos são mais simples de se acessar também. Uma conta home broker permite a negociação direta de cotas no mercado. A negociação regular de um imóvel na modalidade de investimento direto, no entanto, envolve extensa documentação, burocracia e pagamento de taxas altas.
Nos Fundos de Investimento Imobiliário, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo, e nos investimentos diretos há benefício fiscal no imposto de renda sobre aluguéis de propriedades.
Quanto aos custos de aquisição e venda, ao comprar e vender cotas no mercado, o investidor paga pelo serviço de corretagem de transações, que pode variar de 0 a 15 reais por lote de cotas. Já os custos envolvidos na venda de um imóvel são elevados, de dois a seis por cento do valor do imóvel.
Como regra geral, os FIIs dispõem de recursos para a contratação de profissionais especializados no setor imobiliário, enquanto o proprietário direto de um imóvel alugado não tem tempo e / ou expertise para observar o comportamento do setor, não sendo capaz de identificar formas de maximizar ganhos.
A depender da carteira de ativos, os FIIs podem investir em grandes projetos com diversificação de inquilinos ou imóveis de baixo risco para um único inquilino. Já a posse de um imóvel expõe o proprietário aos riscos de inadimplência e vacância.
Além disso, os Fundos de Investimento Imobiliário podem ter acesso a um grande volume de empreendimentos prime, que podem maximizar os ganhos, e já o investidor direto tem acesso a um número restrito de bens e a qualidade do imóvel corresponde ao valor disponível para o investimento.
Chegamos ao fim do artigo, porém caso tenha gostado do texto que acabou de ler, não hesite em nos seguir nas redes sociais para ter acesso a mais conteúdos interessantes e do seu interesse!
